PINEL : les évolutions de l'incitation fiscale


Les contours de l’aide fiscale à l’investissement locatif intermédiaire dans l’immobilier neuf changeront en profondeur à partir de 2023.


Le dispositif Pinel se transforme et son avantage fiscal diminuera à partir de 2023. Parallèlement, le Gouvernement propose un nouveau dispositif dit «Super Pinel» ou «Pinel +» conditionné notamment par les qualités environnementales des constructions.

En 2019, un acquéreur de bien sur deux a fait le choix de bénéficier du dispositif Pinel pour réduire le montant de ses impôts.


Succès du dispositif Pinel pour le marché de l’immobilier neuf


Depuis 2014, la réduction d’impôt sur le revenu Pinel incite les particuliers à investir dans l’immobilier locatif neuf, dans les zones tendues. Recentré en 2021 sur les bâtiments d’habitation collectifs, le dispositif impose des plafonds de loyers et de ressources des locataires pour faire émerger une offre de logements dans le secteur intermédiaire. Sa généreuse réduction d’impôt attire les investisseurs et le dispositif Pinel a représenté une vente sur deux en 2019.


Calculée sur le prix d’acquisition du logement, la réduction d’impôt varie selon la durée de l’engagement de location pris par le propriétaire. Elle s’élève à 12% du coût total d’acquisition pour un engagement locatif de 6 ans, à 18% pour 9 ans, et à 21% pour un engagement locatif de 12 ans. Le propriétaire s’engage à louer le logement pendant une durée initiale de 6 ou 9 ans, période à l’issue de laquelle il peut proroger son engagement pour une ou deux périodes triennales, sans excéder 12 ans.


Des plafonds à la baisse à prendre en compte par les investisseurs


L’avantage fiscal est soumis à un double plafond. D’une part, l’investissement est pris en compte dans la limite de 300.000 euros par an, d’autre part, le prix au mètre carré est limité à 5500 euros, quelle que soit la zone où est situé le logement. Par ailleurs, le dispositif entre dans le plafond annuel global des niches fiscales de 10 000 euros applicable par foyer.


Le dispositif Pinel devait initialement prendre fin le 31 décembre 2020. La loi de Finances pour 2021 l’a prorogé jusqu'à fin 2024 mais en réduisant progressivement l’économie d’impôt attachée à l’investissement immobilier. Ainsi, lorsque l’engagement de location dure 6 ans, le taux actuel de 12% passera à 10,5% dès 2023 et à 9% en 2024. Lorsque l’engagement de location dure 9 ans, le taux de 18% diminuera à 15% en 2023 puis à 12% en 2024. En cas de prorogation triennale, le taux de 3% baissera à 2,5 puis 2%.


Le «Super Pinel» ou «Pinel +»


Pour bénéficier d’une réduction d’impôt à taux plein les investisseurs doivent concrétiser leur projet d’acquisition en 2022. Ils peuvent aussi se tourner vers le dispositif Denormandie dédié à l’immobilier ancien à rénover car ce dernier n’est pas concerné par la baisse des taux de réduction d’impôt. Il présente la même réduction d’impôt que le Pinel actuel.


En 2023 et 2024, le taux plein sera réservé à des acquisitions présentant de nouvelles caractéristiques en vertu du «Super Pinel», ou «Pinel +». Ce dispositif a été revu par le Gouvernement dans le cadre du projet «Habiter la France de demain». Souhaitant améliorer certaines qualités intrinsèques des logements neufs, les pouvoirs publics ont fixé deux nouveaux critères qui servent à paramétrer le futur Pinel à taux plein: la superficie du logement et ses performances énergétiques. Un décret du 17 mars 2022 vient de préciser ces nouveaux critères.


Les niveaux de performance énergétique à respecter


Ainsi, les logements devront respecter les normes de performances énergétiques et environnementale suivantes:


Pour les logements acquis en 2023 dans le cadre d'une opération de construction, ou qui font l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire dans l’année: il faut respecter les exigences de la nouvelle réglementation pour la construction de bâtiments RE2020 (entrée en vigueur le 1er janvier 2022). La RE2020 doit devenir de plus en plus contraignante. Le prochain pallier de l’impact carbone sera atteint en 2025.


Pour ces mêmes logements que le contribuable acquiert en 2024, ou pour ceux qu'il fait construire et qui font l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire en 2024, il faut aussi respecter la RE2020. A cela, un critère s’ajoute: le respect de la classe A du DPE (logement classés extrêmement performants).


Par dérogation, pour les logements acquis en 2023 et 2024 dans le cadre d'une opération de construction, et dont la demande de permis de construire a été déposée avant 2022: la construction doit respecter les critères fondés sur le référentiel «E+C-» («énergie plus, carbone moins») utilisé pour préfigurer la RE 2020. De plus, le diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement doit être de classe A.


Les caractéristiques d’usage et de confort requises


Les logements acquis devront présenter des surfaces minimales, déterminées par typologie de logement: pour les T1, 28 m2, pour les T2, 45 m2, pour les T3, 62 m2, pour les T4, 79 m2 et pour les T5, 96 m2. Tous devront comprendre un espace extérieur privatif, ou à jouissance privative, d’une superficie définie selon leur typologie. À partir du T3, le logement doit bénéficier d’une double exposition (fenêtre ou porte-fenêtre sur au moins deux façades d’orientations différentes).


L'essentiel à retenir


Les investissements locatifs en Pinel réalisés en 2022 bénéficient encore de la réduction d’impôt au taux plein.

À partir de 2023, la réduction d’impôt du dispositif Pinel est dégressive, avant de s’éteindre en 2025, sauf à ce que le logement remplisse de nouveaux critères de superficie et d’exigences environnementales.


L’investissement Denormandie dans l’ancien n’est pas concerné par ces réformes.

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